Обзор затрат на строительство и строительные материалы в России

Введение

В условиях разразившегося экономического кризиса в стране, ранее развивавшиеся ускоренными темпами компании строительного сектора и владельцы недвижимости столкнулись с кардинально новыми проблемами и были вынуждены искать новые пути и стратегии поведения. Мы задались вопросом, как же кризисные тенденции и процессы 2014–2016 гг. повлияли на затраты строительных и девелоперских компаний. В целях нашего исследования мы задали вопросы о структуре затрат девелоперским и строительным компаниям, работающим в основном в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Респонденты смогли прокомментировать тенденции в строительстве жилья классов эконом, комфорт и бизнес, а также многофункциональных центров класса А и В.

Как ни парадоксально это звучит во времена кризисных явлений, взметнувшегося вверх курса евро/доллара к рублю, роста цен на многие товары и материалы и особенно удорожания импортной продукции и оборудования, результаты исследования показали, что общие затраты на строительство существенно не выросли с 2014 по 2016 гг. Как мы увидели из ответов наших респондентов, рост стоимости импортных материалов, при этом не занимающих существенной доли в структуре себестоимости строительства, и процесс импортозамещения, хоть и менее всеобъемлющий и быстрый, чем многие на то надеялись, скомпенсировали друг друга, а шаги по оптимизации затрат, предпринятые практически всеми игроками рынка, позволили удержать стоимость строительства на уровне 2014 г. или чуть выше, но в пределах ожидаемых значений (10% для жилья и 30% для коммерческой недвижимости).

Мы считаем, что в наступившем 2017 г. сохранятся описанные в нашем исследовании тенденции в части использования строительных материалов российского производства, а вот себестоимость строительства как жилья бизнес- и элитного класса, так и коммерческой недвижимости класса А может начать расти. Рынок все более ориентируется на «зеленое» строительство и требует применения энергоэффективных технологий и экологически чистых материалов, для более широкого использования которых понадобятся дополнительные расходы. Именно указанные сегменты ощущают на себе первыми такие потребительские запросы и вынуждены будут вкладывать больше средств во внедрение инновационных технологий, чтобы удержать или расширить свою долю рынка.

Основные тенденции на строительном рынке

На данный момент в России наблюдается снижение реальных доходов населения (оценка падения на конец 2016 г. составляет 5,6%), и на фоне этого спрос на первичном рынке жилой недвижимости продолжает оставаться сравнительно слабым, несмотря на традиционный предновогодний подъем. Государственное субсидирование позволило предотвратить значительное падение рынка; по предварительным оценкам, ввод жилой недвижимости сократился на 9% в 2016 г., но вернется к росту уже в 2017 г. На рынке коммерческой недвижимости в 2016 г. спад ввода оценивается в 20%, а возврат к росту ожидается не ранее 2019 г. Низкие темпы восстановления рынка объясняются в первую очередь существенно снизившейся покупательной способностью населения и упавшим уровнем деловой активности.

Несмотря на девальвацию рубля (рубль снизился на 30% к доллару и на 17% к евро в 2015 г.) и рост стоимости импортных строительных материалов (на 42% в 2015 г.), компании смогли предотвратить резкий рост себестоимости строительства за счет импортозамещения и работы над издержками, а также за счет применения новых технологий, таких как BIM и автоматизированные системы управления проектами. В сегменте жилой недвижимости московского региона бизнес- и элитного класса себестоимость квадратного метра практически не изменилась в 2014–2016 гг., в сегменте эконом- и комфорт-класса она выросла на 8%, а в сегменте коммерческой недвижимости класса А увеличилась на 30%. Разница в тенденциях обусловлена более высокой долей импортных материалов в строительстве коммерческой недвижимости класса А в сравнении с жилой недвижимостью.

В 2015 г. строительные компании снизили на 14% закупку импортных строительных материалов, в 2016 г. тенденция импортозамещения продолжилась, несмотря на укрепление рубля, но гораздо более низкими темпами. Несмотря на то, что общий объем производства строительных материалов сократился на 7,8% в 2015 г., а оценка снижения по итогам 2016 г. составляет еще 8–11%, производители строительных материалов и оборудования модернизировали свои производства и стали предлагать новые для российского рынка высокотехнологичные материалы, способные заменить импортные аналоги.

Игроки отмечают, что более эффективное использование сырья и материалов, а также оптимизация входящей логистики являются основными методами сокращения расходов, в то время как сокращение персонала почти не проводилось для этой цели. Тем не менее, для обеспечения конкурентоспособности в среднесрочной перспективе строительным компаниям будет необходимо искать новые стратегические возможности диверсификации бизнеса или обеспечить тотальное сокращение затрат.

Компании успешно внедряют в свою практику инновационные технологии, преимущественно информационные, для оптимизации бизнес-процессов как на стадии проектирования, так и в целях контроля строительных работ. Переход на более технологичные и современные материалы позволяет компаниям строить более экологичные и энергоэффективные здания, что повышает интерес к проекту и позволяет оптимизировать затраты в долгосрочной перспективе.

Снижение объема рынка строительных материалов оценивается в 10% по итогам 2016 года

В 2015 и 2016 гг. на фоне снижения реальных доходов на 4,3% и 6,5% соответственно, а также общего спада экономики наблюдалось замедление темпов нового строительства жилой недвижимости. Поскольку девелоперский цикл большинства проектов составляет около двух-трех лет, мы рассчитываем, что наибольшее влияние экономического спада скажется на объемах ввода в 2016–2018 гг. При этом государственные программы по субсидированию жилья способствовали поддержанию спроса на недвижимость и смягчили падение рынка.

На рынке коммерческой недвижимости, которая в сравнении с жильем характеризуется большей волатильностью и более коротким девелоперским циклом, в 2015–2016 гг. наблюдается более существенное снижение объемов ввода. Мы предполагаем, что негативная тенденция сохранится и в 2017–2018 гг., чему способствует низкая покупательная способность населения, высокая доля вакантных помещений в существующих объектах и сниженный уровень деловой активности.

ех1.jpg

ех2.jpg

ex3.jpg

ex4.jpg

Сокращение объемов строительства обусловило существенное падение объема рынка строительных материалов. Тенденция на стабильный рост строительного рынка в 2011–2014 гг., при среднегодовых показателях роста 18%, сменилась резким падением в 11% в 2015 г. В 2016 г. темпы снижения оцениваются в 10%. Мы не ожидаем, что докризисные показатели потребления строительных материалов будут достигнуты в период до 2020 г. Рынок строительных материалов, как и вся строительная отрасль, будет восстанавливаться умеренным темпом, со средним показателем роста в 2–3% в год.

В период экономического спада себестоимость строительства жилья не изменилась

Несмотря на рост цен на импортные строительные материалы и оборудование, большинство участников опроса отметили, что себестоимость строительства и ее структура существенно не менялись в 2014–2016 гг.

Застройщики жилой недвижимости смогли избежать резкого роста себестоимости за счет изначально низкой доли импортной продукции в используемых строительных материалах, а также за счет еще большего сокращения импорта и локализации закупок. Тем не менее, переключение строительных компаний на материалы российского производства не покрыло общее снижение спроса, вызванное сокращением объемов ввода новых жилых зданий. Объем производства строительных материалов сократился на 7,8% в 2015 г.; снижение по итогам 2016 г. оценивается в 7,5%. Только в первый год кризиса инвестиции в производство строительных материалов упали более чем 2 раза (с 183 млрд руб. в 2013 г. до 81 млрд руб. в 2015 г). При этом, себестоимость строительства коммерческой недвижимости класса А выросла с 59 до 77 тыс. руб. за кв. м (+30%). Разница в тенденциях обусловлена более высокой долей импортных материалов в строительстве коммерческой недвижимости класса А в сравнении с жилой недвижимостью. Респонденты проведенного опроса отмечают, что ключевыми факторами изменения себестоимости стали: рост стоимости материалов, валютные риски и девальвация рубля, а также повышение стоимости оборудования.

ex5.jpg

ex6.jpg

ex7.jpg

Изменения в структуре себестоимости строительства в 2014–2016 гг.

Структура себестоимости во всех сегментах строительства в целом претерпела несущественные изменения в 2014–2016 гг.

В сегменте жилья в Москве наблюдалось сохранение стабильной доли основных статей издержек – инженерных сетей (26% в 2016 г.) и строительных работ (44% в 2016 г.). В сегменте жилья в Санкт-Петербурге доля строительных работ снизилась с 54 до 51%, в то время как выросли доли затрат на устройство внутренних инженерных систем и прочих отчислений. Вместе с тем, доля издержек на проведение отделочных работ снизилась с 7% до 5%. В коммерческой недвижимости изменения были наиболее значимыми: выросла доля затрат на строительные работы с 28 до 32%, а также несколько выросли доли затрат на подготовку площадки (с 3% до 5%) и инженерные сети (с 4% до 5%). Доля затрат по приобретению земли и получению разрешительной документации, напротив, уменьшилась с 34% до 27%.

ex8.jpg

Импортные строительные материалы подорожали на 42% в 2015 г., объем импорта снизился на 14%

Слабый спрос на недвижимость и девальвация национальной валюты в 2015 г. привели к снижению импорта зарубежных строительных материалов по всем основным категориям.

Из-за роста цен на импортную продукцию, вызванную ослаблением рубля, строительные компании снизили на 14% закупку импортных строительных материалов с 87 млрд руб. в 2014 г. до 74 млрд руб. в 2015 г. Несмотря на укрепление рубля в 2016 г., импорт строительных материалов продолжил снижение. К примеру, объем импортируемого цемента сократился на 33% за 10 месяцев 2016 г. При этом основным внешним поставщиком цемента была Беларусь, затем идут Казахстан и страны Балтийского региона. По предварительным оценкам, структура импорта строительных материалов по типу в 2016 г. существенно не изменилась.

ex9.jpg

ex10.jpg

Доля оборудования и материалов российского производства с 2014 г. по 2016 г. увеличилась на 10 процентных пунктов из-за сокращения затрат

На фоне сокращения импорта на рынке наблюдается замещение зарубежных строительных материалов и оборудования российскими аналогами.

Так, согласно данным респондентов, наблюдается тенденция к импортозамещению оборудования и материалов почти во всех указанных категориях за период 2014–2016 гг. Данная тенденция наиболее характерна для лифтового оборудования (доля российского оборудования в этой категории увеличилась с 22% до 57%).

ex11.jpg

Российские производители строительных материалов в 2014–2016 гг. предпочитали наращивать производство высокотехнологичных и инновационных материалов. Среди примеров – открытие в Нижнем Новгороде завода «KM PRECAST» по производству многослойных фасадных панелей по современной финской технологии; создание энергоэффективного производства цемента «сухим» способом в Ульяновской области на Сенгилеевском цементном заводе; запуск завода компании «ТехноНИКОЛЬ» по производству инновационных теплоизоляционных материалов в Рязани. 

Производители оборудования также следовали этой тенденции, используя в новых линиях производств новые технологии; к примеру, было запущено уникальное производство волоконно-оптического кабеля в Воронеже в рамках американо-российского партнерства с использованием японских технологий. 

Многие производители также модернизировали свои заводы, чтобы повысить конкурентоспособность своей продукции. В особенности активно модернизация производств проводилась в Подмосковье, где в 2015 г. было вложено 25 млрд руб. в усовершенствование тринадцати заводов. При этом массового строительства новых заводов не произошло.

Компании оптимизируют затраты за счет эффективного использования сырья и материалов

Согласно опросу респондентов, в целях оптимизации затрат строительные компании в последнюю очередь сокращали персонал, отдавая предпочтения таким методам, как повышение эффективности использования сырья и материалов, а также оптимизация входящей логистики.

Помимо мер по сокращению издержек, девелоперские и строительные компании также активно применяют новые ИТ-решения, такие как BIM (Building Information Modelling, информационное моделирование здания), и автоматизированные системы управления проектами для повышения эффективности бизнес-процессов. Внедрение подобных решений положительно влияет на финансовые показатели проектов, а также создает предпосылки для развития отрасли в будущем. Также компании стремятся переходить на более современные и технически более совершенные строительные материалы, позволяющие повысить экологичность и энергоэффективность зданий.

ex12.jpg

По материалам kpmg.ru